打造中国特色的分时度假

      分时度假，或称度假权益、度假拥有权，已经成为中国旅游业界、休闲业界乃至地产业界的一大热门话题。各种旅游度假会议中，专家为此慷慨陈词，一掷万言；网络上，对分时度假的研讨文章连篇累牍，洋洋洒洒；在许多媒体上，对于分时度假的报道亦不绝于耳。

    分时度假与传统的旅游度假相比，具有巨大的优势和综合效益

    分时度假起源于欧洲，盛行于美国，如今已成为流行于全世界的一种新兴度假方式。据权威机构估测，到2009年，全球分时度假营业收入已达到2000亿美元；前10年间，分时度假行业的增长速度是旅游行业的两倍。

    分时度假之所以会在全世界得到如此快速的发展，是因为它与传统的旅游度假业相比，具有巨大的优势和综合效益。有关方面经过详细、科学的调研，认为这些优势和效益主要表现在六个方面—— 

    第一，分时度假可使酒店闲置客房按房地产的方式获利，迅速收回投资，并形成资本运营利润、管理利润等多项利润。

    第二，可以提高酒店开房率和综合效益。酒店向消费者销售分时度假时段之后，相当于建立了一批稳定忠实的顾客。由于分时度假客人已无须再交住宿费，所以，他们在度假时的餐饮、娱乐、保健、休闲等综合消费要比其它类型客人高出20%。

    第三，可以带动和促进度假地经济的发展。据美国分时度假业的一项调查表明，分时度假购买者在未来的十年间预计返回所购买分时度假设施地区的机会是未购买分时度假设施地区的两倍；消费者在购买分时度假设施前，平均只停留3.2天，而购买后增加到6.8天。这些都将为旅游度假地带来直接和间接的经济收入，产生较好的乘数效应。

    第四，创造就业机会。分时度假业除酒店业、房地产、消费者、交换公司以外，其经营还涉及金融、财务、法律、商业、交通、娱乐、餐饮等部门，这无疑为度假地提供了许多新的就业机会。根据近期一项研究表明，如果能够建立一个百万名会员的分时度假及交换系统，将直接拉动内需市场50-70亿元人民币，间接拉动200-300亿元人民币，盘活300－500万平方米的存量房产，并直接增加2万个、间接增加10万个就业机会。

    第五，可以缓解旅游季节性矛盾，大大提高旅游设施的使用率。大部份引入分时度假经营的旅游目的地每年分时度假周转50次左右，这样就保证每年游客数量的均匀和基本稳定。以英国为例，分时度假的开发和经营使当地的旅游住宿设施使用率达70%，比没有经营分时度假的设备使用率提高了10%。在美国，分时度假的市场比较成熟，旅游度假设施的使用率高达85%。墨西哥旅游业近年的旅游设施使用率也高达75%，而未引入分时度假经营的旅游设施的使用率只有40%。

    第六，优化旅游度假地的环境。分时度假对旅游度假地的开发、建设、管理和环境保护都提出了较高的要求，要求度假地具有优美的自然环境，完善的公用设施，超值的会员服务，配套的综合消费等，这些要求从客观上促使开发商从一开始就比较注重综合环境的质量，并通过不断加强管理，严格开发和实施质量标准使之趋于完善。

    分时度假可以给消费者带来极大利益和超值的服务

    自由的空间。旅游者可以真正的享有自己的假期，可以自由的安排自己的假日活动，不需要任何生活时间表，也没有走马灯式的仓促和疲惫。

    节省度假开支。分时度假因为是一次性投入购买，所以费用可以减少到最低。据调查，同样条件下，分时度假方式的花费可能只有一般住宿方式的1/3甚至更少。同时，分时度假服务公司提供各项专业化服务，在机票、租车等方面提供全程优惠服务，在度假目的地为客人准备预订各项度假活动，也节省了分时度假者除住宿外的其他开支。

    可获得具有品质保证的住宿。分时度假村多建立在风景优美、令人神往的度假地。所有加盟酒店／度假村必须受到分时度假交换机构的审核，并必须达到一定的住宿水准。

    避免通货膨胀和地域物价差异。货币贬值和物价上涨是铁律。分时度假意味着消费者今后若干年内都将按今天的物价水平消费，是以当年的价格购买了未来的消费。同时，分时度假既是一种休闲度假消费，同时也是一份投资，可以出借、出租、转让、赠送和继承，使消费者体验一种新型的消费方式和个人投资方式。

    简易的操作程序。您只须在家里拨打分时度假公司的免费电话，就可以安排好自己的假日交换。由于分时度假网络与其加盟酒店或度假村的紧密合作，提供了最大限度的交换机会，网络越大，交换成功的可能性也越大，消费者可获得由分时度假交换机构提供的所有服务就越好，使自己在度假或旅行时能有多种选择。

    发展分时度假在我国具有很强的必要性和迫切性

    目前，我国每年节假日天数已达115天。经过了初期单纯以观光为目的的发展阶段后，度假需求已经产生并形成了一定的市场规模。人们的旅游观念也在发生着转变，许多人不再注重游的是名山大川还是古迹名胜，更注重休闲度假，一种在心理上的彻底放松与休闲生活。此外，我国商务旅行市场也非常可观，美国运通统计，我国每年商务旅行及酬酢支出高达103亿美元，其中42亿美元为商务旅行支出，约占亚洲商务旅行市场的17%，仅次于日本。 

    同时，国内酒店、度假村开房率低、大量客房资源闲置。据2000年的数字，我国星级酒店有6000多家，酒店平均出租率55.85%，约一半的酒店客房处于闲置状态，闲置资产达数千亿元。

    这些都充分说明，发展分时度假业，在我国具有很强的必要性和迫切性，具有很大的潜力。分时度假是我国旅游度假业发展的良朋益友，是消费者休闲度假的良朋益友，全社会应当以开放的心态容纳之，探索之，推而广之。

    据清华大学经济管理学院预测，未来15年到20年中国分时度假会员的市场容量应在500万左右。而与这一数字形成巨大反差的是，分时度假进入中国已经20年，但目前全国的分时度假会员仅有廖廖数万人。

    专家认为，目前中国分时度假发展的问题主要表现在两个方面：一是表现在市场调研和市场定位上，一是表现在销售环节上。出现这两个问题的原因，是中国的分时度假开发商或代理商一味地照搬国外的模式和经验，却忽视了中国的国情。

    分时度假是一种新兴的旅游度假方式，是旅游度假业发展到一定阶段的产物，其基本经验和作法在世界各国都是可以推广的，不存在“水土不服”的问题。但各国在引进这种新型旅游方式的时候，必须考虑到自己具体的情况。中国国情的不同，说明在中国搞分时度假，不能对外国的模式生搬硬套，不能开发“洋”式的分时度假产品，只能开发“中”式的产品。

    首先，洋式分时度假产品具有期货的性质，需要一次性投入大笔资金，时间长达20~40年不等，与国人的消费习惯不符，应予以改革，适当地缩短分时度假的年限。据调查，消费者对产品年限的偏好集中于较短时间，5年的选择较高，然后是10年、20年……依次递减。可以考虑将分时度假产品进行细分，以5年为一期划分为几个档次或品种。

    其次，欧美分时度假的每年度假时间一般为一周或数周。而根据中国尚无带薪休假的现实，可以考虑将分时度假产品的使用以周计改为天计，对每年的消费从总量上进行控制。这样不仅可以提高分时度假产品的灵活性，还可以让消费者充分利用三个黄金周之外的假日出外度假，充分挖掘分时度假的商机。

    第三，据调查，在全球年销售额前10位的分时度假企业中，平均售价最低的是8000美元，折合人民币超过5万元，这一价格并非中国大众家庭能够承担。据此来看，分时度假可以定位为中高端产品。但近年中国旅游度假业发展迅猛，据国家旅游局提供的数字，2009年，中国旅游参与人数达到19亿，出国旅游人数达到4766万人次，这是分时度假的一个潜在的大市场。所以，应当在将分时度假的目的地主要放在国内以压缩成本的基础上，一方面可以考虑用缩短权期的办法来降低价格，一方面可以采用分期付款的办法来吸引消费者，引导超前消费，培育市场。

    另外，针对国内相关法律法规不健全，企业诚信度不高等现状，应采取有效措施，对开发商、销售代理商进行严格的规范和管理。

    打造中国特色分时度假的重任还要靠中国本土企业来完成。对于国内的分时度假开发商、代理商及各种交换机构、管理机构来说，当前最重要莫过于强化品牌形象，搞好品牌建设。分时度假需求向知名品牌集中的趋势已经十分明显，要在激烈竞争的市场上被消费者接纳，必须在树立品牌形象上下大工夫。这就要求这些企业必须做到百分之百的诚信经营，十分注重产品创新，确立消费者可接受的价格，选用灵活多样的营销策略，为消费者提供更好的服务。

        休闲度假的新宠——分时度假

    分时度假，又称度假所有权或度假权益。它的比较权威的定义是《欧洲度假权益指令》中所阐述的：所有的有效期在三年以上，规定消费者在按某一价格付款后，将直接或间接获得在一年的某些特定时段（这一期限要在一周以上）使用某些房产的权利的合同。

    分时度假起源于20世纪60年代的欧洲。当时，由于度假风气兴盛，开发商在地中海沿岸开发了大量海滨别墅。但由于价格昂贵，多数家庭无力购买；而少数购买者使用别墅的时间又非常有限，空置率很高。在这种情况下，就出现了亲朋好友联合购买、分时使用的作法。聪明的开发商因势利导，发明了分时销售别墅使用权的模式。分时度假市场由此形成，并不断突破瓶颈，获得发展与完善。

    进入新时期以来，分时度假跃上快速发展期。据近年不完全统计，全球的分时度假村（酒店）已达6000多家，分布于近120个国家和地区，分时度假俱乐部的会员在800万人以上。

——打造中国特色的分时度假